Επενδυτική Στρατηγική σε REIT: Αμοιβαία Κεφάλαια Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία για Παθητικό Εισόδημα

Τα Αμοιβαία Κεφάλαια Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (REITs) προσφέρουν μια ελκυστική οδό για επενδυτές που αναζητούν τη δημιουργία παθητικού εισοδήματος, τη διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου τους και την έκθεση στη δυναμική παγκόσμια αγορά ακινήτων. Αυτός ο οδηγός παρέχει μια ολοκληρωμένη επισκόπηση των REITs, των πλεονεκτημάτων, των κινδύνων και των στρατηγικών για την οικοδόμηση ενός επιτυχημένου επενδυτικού χαρτοφυλακίου REIT.

Τι είναι τα Αμοιβαία Κεφάλαια Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (REITs);

Ένα REIT είναι μια εταιρεία που κατέχει, λειτουργεί ή χρηματοδοτεί ακίνητα που παράγουν εισόδημα. Διαμορφωμένα στα πρότυπα των αμοιβαίων κεφαλαίων, τα REITs επιτρέπουν στους μεμονωμένους επενδυτές να αγοράζουν μερίδια σε χαρτοφυλάκια ακινήτων που κατέχουν διάφορους τύπους ακινήτων. Είναι νομικά υποχρεωμένα να διανέμουν ένα σημαντικό μέρος του φορολογητέου εισοδήματός τους στους μετόχους ως μερίσματα, καθιστώντας τα ελκυστικά για επενδυτές που εστιάζουν στο εισόδημα.

Βασικά Χαρακτηριστικά των REITs:

• Υψηλές Μερισματικές Αποδόσεις: Τα REITs υποχρεούνται να διανέμουν μεγάλο μέρος του φορολογητέου εισοδήματός τους, με αποτέλεσμα υψηλότερες μερισματικές αποδόσεις σε σύγκριση με πολλούς άλλους τύπους επενδύσεων.
• Ρευστότητα: Τα εισηγμένα στο χρηματιστήριο REITs μπορούν εύκολα να αγοραστούν και να πωληθούν σε χρηματιστήρια, προσφέροντας μεγαλύτερη ρευστότητα από τις άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα.
• Διαφοροποίηση: Τα REITs παρέχουν διαφοροποίηση επενδύοντας σε ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων, μειώνοντας τον κίνδυνο που συνδέεται με την κατοχή ενός μεμονωμένου ακινήτου.
• Επαγγελματική Διαχείριση: Τα REITs διαχειρίζονται από έμπειρους επαγγελματίες που χειρίζονται τη διαχείριση ακινήτων, τις σχέσεις με τους ενοικιαστές και τη χρηματοδότηση.
• Φορολογικά Πλεονεκτήματα: Ενώ οι διανομές των REITs γενικά φορολογούνται ως τακτικό εισόδημα, η ίδια η δομή των REITs συχνά επωφελείται από ορισμένα φορολογικά πλεονεκτήματα. Συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό για λεπτομέρειες σχετικά με τη δικαιοδοσία σας.

Τύποι REITs

Τα REITs δεν αποτελούν μια μονολιθική οντότητα· υπάρχουν σε διάφορες μορφές, καθεμία με το δικό της επενδυτικό επίκεντρο και προφίλ κινδύνου.

Μετοχικά REITs (Equity REITs)

Τα μετοχικά REITs είναι ο πιο συνηθισμένος τύπος REIT. Κατέχουν και λειτουργούν ακίνητα που παράγουν εισόδημα, όπως:

• Κτίρια Γραφείων: Ακίνητα που εκμισθώνονται σε επιχειρήσεις για χώρους γραφείων.
• Συγκροτήματα Διαμερισμάτων: Κατοικίες προς ενοικίαση.
• Εμπορικά Κέντρα: Ακίνητα λιανικής πώλησης που εκμισθώνονται σε καταστήματα και εστιατόρια.
• Βιομηχανικά Ακίνητα: Αποθήκες, κέντρα διανομής και εγκαταστάσεις παραγωγής.
• Εγκαταστάσεις Υγειονομικής Περίθαλψης: Νοσοκομεία, οίκοι ευγηρίας και ιατρικά κτίρια γραφείων.
• Κέντρα Δεδομένων (Data Centers): Εγκαταστάσεις που φιλοξενούν συστήματα υπολογιστών και συναφή στοιχεία.
• Δασικές Εκτάσεις (Timberland): REITs που κατέχουν και διαχειρίζονται δάση για την παραγωγή ξυλείας.
• Εξειδικευμένα REITs (Specialty REITs): Επικεντρώνονται σε εξειδικευμένους τύπους ακινήτων όπως πύργοι κινητής τηλεφωνίας, καζίνο ή εγκαταστάσεις αυτό-αποθήκευσης.

Ενυπόθηκα REITs (mREITs)

Τα ενυπόθηκα REITs επενδύουν σε υποθήκες και τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκες. Συνήθως δανείζονται χρήματα με χαμηλότερα βραχυπρόθεσμα επιτόκια και επενδύουν σε υποθήκες υψηλότερης απόδοσης, κερδίζοντας από τη διαφορά μεταξύ των δύο. Τα mREITs είναι γενικά πιο ευαίσθητα στις διακυμάνσεις των επιτοκίων από τα μετοχικά REITs.

Υβριδικά REITs

Τα υβριδικά REITs συνδυάζουν τα χαρακτηριστικά τόσο των μετοχικών όσο και των ενυπόθηκων REITs, επενδύοντας τόσο σε ακίνητα όσο και σε υποθήκες.

Δημόσια vs. Ιδιωτικά REITs

Τα REITs μπορούν να ταξινομηθούν ως δημόσια ή ιδιωτικά, με το καθένα να προσφέρει διαφορετικά επίπεδα ρευστότητας και προσβασιμότητας.

Δημόσια Διαπραγματεύσιμα REITs

Αυτά τα REITs είναι εισηγμένα σε μεγάλα χρηματιστήρια και μπορούν να αγοραστούν και να πωληθούν όπως οποιαδήποτε άλλη μετοχή. Προσφέρουν υψηλή ρευστότητα και διαφάνεια.

Δημόσια Μη Διαπραγματεύσιμα REITs

Αυτά τα REITs είναι εγγεγραμμένα στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς (SEC) αλλά δεν διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια. Είναι λιγότερο ρευστά από τα δημόσια διαπραγματεύσιμα REITs και μπορεί να έχουν υψηλότερες χρεώσεις.

Ιδιωτικά REITs

Τα ιδιωτικά REITs δεν είναι εγγεγραμμένα στην SEC και συνήθως προσφέρονται σε διαπιστευμένους επενδυτές. Είναι τα λιγότερο ρευστά και μπορεί να έχουν τις υψηλότερες χρεώσεις.

Οφέλη από την Επένδυση σε REITs

Τα REITs προσφέρουν αρκετά πιθανά οφέλη για τους επενδυτές:

• Παθητικό Εισόδημα: Οι σταθερές πληρωμές μερισμάτων από τα REITs παρέχουν μια σταθερή ροή παθητικού εισοδήματος. Αυτό μπορεί να είναι ιδιαίτερα ελκυστικό για συνταξιούχους ή όσους επιδιώκουν να συμπληρώσουν το εισόδημά τους.
• Διαφοροποίηση Χαρτοφυλακίου: Η ακίνητη περιουσία συχνά έχει χαμηλή συσχέτιση με άλλες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων όπως μετοχές και ομόλογα, καθιστώντας τα REITs ένα πολύτιμο εργαλείο για τη διαφοροποίηση ενός χαρτοφυλακίου και τη μείωση του συνολικού κινδύνου.
• Αντιστάθμιση Πληθωρισμού: Οι αξίες των ακινήτων και τα ενοίκια τείνουν να αυξάνονται κατά τις περιόδους πληθωρισμού, παρέχοντας μια αντιστάθμιση έναντι της αύξησης των τιμών.
• Προσβασιμότητα: Τα REITs καθιστούν τις επενδύσεις σε ακίνητα προσβάσιμες σε ένα ευρύτερο φάσμα επενδυτών, ανεξάρτητα από το κεφάλαιό τους. Η επένδυση σε μεμονωμένα ακίνητα συχνά απαιτεί σημαντικό κεφάλαιο, ενώ τα REITs σας επιτρέπουν να επενδύσετε με μικρότερα ποσά.
• Ρευστότητα: Τα δημόσια διαπραγματεύσιμα REITs προσφέρουν υψηλή ρευστότητα, επιτρέποντας στους επενδυτές να αγοράζουν και να πωλούν εύκολα μερίδια ανάλογα με τις ανάγκες τους.
• Διαφάνεια: Τα δημόσια διαπραγματεύσιμα REITs υποχρεούνται να δημοσιοποιούν την οικονομική τους απόδοση και τις συμμετοχές τους, παρέχοντας διαφάνεια στους επενδυτές.

Κίνδυνοι από την Επένδυση σε REITs

Όπως όλες οι επενδύσεις, τα REITs ενέχουν ορισμένους κινδύνους για τους οποίους οι επενδυτές θα πρέπει να είναι ενήμεροι:

• Κίνδυνος Επιτοκίου: Η αύξηση των επιτοκίων μπορεί να επηρεάσει αρνητικά τα REITs, καθώς αυξάνει το κόστος δανεισμού και δυνητικά μειώνει τις αξίες των ακινήτων. Τα ενυπόθηκα REITs είναι ιδιαίτερα ευάλωτα στον κίνδυνο επιτοκίου.
• Οικονομικός Κίνδυνος: Οι οικονομικές υφέσεις μπορούν να οδηγήσουν σε μειωμένη ζήτηση για ακίνητα, με αποτέλεσμα χαμηλότερα ποσοστά πληρότητας και έσοδα από ενοίκια για τα REITs.
• Κίνδυνος Συγκεκριμένου Ακινήτου: Γεγονότα που επηρεάζουν συγκεκριμένα ακίνητα, όπως φυσικές καταστροφές ή πτωχεύσεις ενοικιαστών, μπορούν να επηρεάσουν αρνητικά την απόδοση των REITs που κατέχουν αυτά τα ακίνητα.
• Κίνδυνος Διαχείρισης: Η επιτυχία ενός REIT εξαρτάται από την ικανότητα και την εμπειρία της διοικητικής του ομάδας. Κακές διαχειριστικές αποφάσεις μπορούν να επηρεάσουν αρνητικά την απόδοση του REIT.
• Κίνδυνος Αποτίμησης: Τα REITs, όπως και άλλες μετοχές, μπορεί να είναι υπερτιμημένα ή υποτιμημένα από την αγορά. Οι επενδυτές θα πρέπει να εξετάζουν προσεκτικά την αποτίμηση ενός REIT πριν επενδύσουν.
• Φορολογικές Επιπτώσεις: Τα μερίσματα των REITs γενικά φορολογούνται ως τακτικό εισόδημα, το οποίο μπορεί να είναι υψηλότερο από τον φορολογικό συντελεστή για τα ειδικά μερίσματα ή τα κεφαλαιακά κέρδη.
• Γεωπολιτικός Κίνδυνος: Παγκόσμια γεγονότα, όπως πολιτική αστάθεια ή εμπορικοί πόλεμοι, μπορούν να επηρεάσουν τις αγορές ακινήτων και την απόδοση των REITs.

Επενδυτικές Στρατηγικές σε REIT

Υπάρχουν διάφορες στρατηγικές που μπορούν να χρησιμοποιήσουν οι επενδυτές για να δημιουργήσουν ένα επιτυχημένο επενδυτικό χαρτοφυλάκιο REIT:

Διαφοροποίηση

Διαφοροποιήστε τις επενδύσεις σας σε REITs σε διαφορετικούς τύπους ακινήτων, γεωγραφικές περιοχές και μεγέθη REIT για να μειώσετε τον κίνδυνο. Αυτό μπορεί να επιτευχθεί επενδύοντας σε ένα διαπραγματεύσιμο αμοιβαίο κεφάλαιο (ETF) REIT ή ένα αμοιβαίο κεφάλαιο που κατέχει ένα ευρύ χαρτοφυλάκιο REITs. Για παράδειγμα, αντί να επικεντρώνεστε μόνο σε REITs γραφείων σε μία πόλη, εξετάστε το ενδεχόμενο να κατανείμετε τις επενδύσεις σας σε οικιστικά, βιομηχανικά και λιανικά REITs σε διαφορετικές χώρες. Θυμηθείτε ότι ακόμη και εντός ενός τύπου ακινήτου, η διαφοροποίηση είναι ζωτικής σημασίας. Ένα REIT που επενδύει σε πολυτελή διαμερίσματα θα συμπεριφερθεί διαφορετικά από ένα που επενδύει σε οικονομικά προσιτές κατοικίες.

Δέουσα Επιμέλεια (Due Diligence)

Ερευνήστε διεξοδικά οποιοδήποτε REIT πριν επενδύσετε. Αναλύστε τις οικονομικές του καταστάσεις, τη διοικητική ομάδα, το χαρτοφυλάκιο ακινήτων και το ανταγωνιστικό τοπίο. Δώστε προσοχή σε μετρήσεις όπως τα Κεφάλαια από Λειτουργικές Δραστηριότητες (FFO), τα Προσαρμοσμένα Κεφάλαια από Λειτουργικές Δραστηριότητες (AFFO) και την Καθαρή Αξία Ενεργητικού (NAV) για να αξιολογήσετε την οικονομική υγεία και την κερδοφορία του REIT. Επίσης, κατανοήστε τη δομή των μισθώσεων και την ποιότητα των ενοικιαστών των ακινήτων του REIT. Για παράδειγμα, ένα REIT με μακροπρόθεσμες μισθώσεις σε σταθερούς, φερέγγυους ενοικιαστές είναι γενικά λιγότερο επικίνδυνο από ένα με βραχυπρόθεσμες μισθώσεις σε προβληματικές επιχειρήσεις.

Μακροπρόθεσμη Επένδυση

Τα REITs είναι γενικά πιο κατάλληλα για μακροπρόθεσμη επένδυση. Αποφύγετε να προσπαθείτε να χρονομετρήσετε την αγορά ή να κάνετε βραχυπρόθεσμες συναλλαγές με βάση τις διακυμάνσεις της αγοράς. Επικεντρωθείτε στη δημιουργία ενός διαφοροποιημένου χαρτοφυλακίου REITs που μπορεί να παράγει σταθερό εισόδημα με την πάροδο του χρόνου. Εξετάστε το ενδεχόμενο επανεπένδυσης των μερισμάτων για να αυξήσετε περαιτέρω τις αποδόσεις σας.

Μέση Τιμή Κόστους (Dollar-Cost Averaging)

Επενδύστε ένα σταθερό χρηματικό ποσό σε REITs σε τακτά χρονικά διαστήματα, ανεξάρτητα από την τιμή της αγοράς. Αυτή η στρατηγική, γνωστή ως μέση τιμή κόστους, μπορεί να βοηθήσει στη μείωση του κινδύνου επένδυσης ενός μεγάλου ποσού σε λάθος χρόνο. Σας επιτρέπει να αγοράζετε περισσότερα μερίδια όταν οι τιμές είναι χαμηλές και λιγότερα όταν οι τιμές είναι υψηλές, οδηγώντας δυνητικά σε χαμηλότερο μέσο κόστος ανά μερίδιο με την πάροδο του χρόνου.

Εστίαση στην Ποιότητα

Επενδύστε σε REITs με ισχυρούς ισολογισμούς, έμπειρες διοικητικές ομάδες και υψηλής ποιότητας χαρτοφυλάκια ακινήτων. Αυτά τα REITs είναι πιο πιθανό να αντέξουν τις οικονομικές υφέσεις και να παράγουν σταθερές αποδόσεις μακροπρόθεσμα. Αναζητήστε REITs με χαμηλά επίπεδα χρέους, υψηλά ποσοστά πληρότητας και ακίνητα που βρίσκονται σε επιθυμητές τοποθεσίες με ισχυρά δημογραφικά στοιχεία.

Εξετάστε τα Παγκόσμια REITs

Επεκτείνετε τις επενδύσεις σας σε REITs πέρα από τη χώρα σας για να αποκτήσετε πρόσβαση σε ένα ευρύτερο φάσμα ευκαιριών και δυνητικά υψηλότερες αποδόσεις. Τα παγκόσμια REITs μπορούν να παρέχουν έκθεση σε διαφορετικές αγορές ακινήτων και οικονομικούς κύκλους. Ωστόσο, να είστε ενήμεροι για τους πρόσθετους κινδύνους που σχετίζονται με τις διεθνείς επενδύσεις, όπως οι συναλλαγματικές διακυμάνσεις και η πολιτική αστάθεια. Για παράδειγμα, ένα REIT που επικεντρώνεται σε ακίνητα logistics στην Ασία μπορεί να προσφέρει διαφορετικό δυναμικό ανάπτυξης σε σύγκριση με ένα REIT που επικεντρώνεται σε κτίρια γραφείων στην Ευρώπη.

Κατανόηση της Δομής Διαχείρισης

Δώστε προσοχή στη δομή διαχείρισης του REIT και στην ευθυγράμμιση των συμφερόντων. Η διοικητική ομάδα έχει κίνητρα να ενεργεί προς το συμφέρον των μετόχων; Ποιο είναι το ιστορικό της; Τα REITs με ανεξάρτητα διοικητικά συμβούλια και διαφανείς πολιτικές αποζημίωσης θεωρούνται γενικά ότι έχουν καλύτερη διακυβέρνηση.

Πώς να Επενδύσετε σε REITs

Υπάρχουν διάφοροι τρόποι για να επενδύσετε σε REITs:

• Μεμονωμένες Μετοχές REITs: Μπορείτε να αγοράσετε και να πουλήσετε μετοχές μεμονωμένων REITs σε χρηματιστήρια μέσω ενός χρηματιστηριακού λογαριασμού.
• REIT ETFs: Τα REIT ETFs παρέχουν διαφοροποιημένη έκθεση σε ένα χαρτοφυλάκιο REITs σε μία μόνο επένδυση.
• Αμοιβαία Κεφάλαια REITs: Τα αμοιβαία κεφάλαια REITs είναι ενεργά διαχειριζόμενα κεφάλαια που επενδύουν σε ένα χαρτοφυλάκιο REITs.
• Άμεση Επένδυση (Ιδιωτικά REITs): Οι διαπιστευμένοι επενδυτές μπορεί να έχουν την ευκαιρία να επενδύσουν απευθείας σε ιδιωτικά REITs.

Παραδείγματα Παγκόσμιων REITs

Για να καταδείξουμε την παγκόσμια εμβέλεια των REITs, εξετάστε αυτά τα παραδείγματα:

• Prologis (ΗΠΑ): Παγκόσμιος ηγέτης στα ακίνητα logistics, που κατέχει και λειτουργεί αποθήκες και κέντρα διανομής σε όλη την Αμερική, την Ευρώπη και την Ασία.
• Unibail-Rodamco-Westfield (Γαλλία/Ολλανδία): Ιδιοκτήτης και διαχειριστής κορυφαίων εμπορικών προορισμών στην Ευρώπη και τις Ηνωμένες Πολιτείες. (Σημείωση: η δομή και η εστίαση της εταιρείας μπορεί να έχουν αλλάξει από την τελευταία ενημέρωση αυτού του παραδείγματος).
• Link REIT (Χονγκ Κονγκ): Ένα από τα μεγαλύτερα REITs της Ασίας, που κατέχει και διαχειρίζεται ένα ποικίλο χαρτοφυλάκιο ακινήτων λιανικής, χώρων στάθμευσης και γραφείων στο Χονγκ Κονγκ και την ηπειρωτική Κίνα.
• Mirvac (Αυστραλία): Ένας διαφοροποιημένος όμιλος ακινήτων με συμφέροντα σε εμπορικά, λιανικά και οικιστικά ακίνητα στην Αυστραλία.
• Vonovia (Γερμανία): Η μεγαλύτερη εταιρεία οικιστικών ακινήτων της Ευρώπης, που κατέχει και διαχειρίζεται ένα χαρτοφυλάκιο πολυκατοικιών σε όλη τη Γερμανία, τη Σουηδία και την Αυστρία.

Αυτά τα παραδείγματα καταδεικνύουν το ευρύ φάσμα των τύπων ακινήτων και των γεωγραφικών περιοχών που καλύπτονται από τα REITs, προσφέροντας στους επενδυτές ευκαιρίες να δημιουργήσουν ένα πραγματικά παγκόσμιο χαρτοφυλάκιο ακινήτων.

Φορολογικά Ζητήματα για Επενδύσεις σε REITs

Η κατανόηση των φορολογικών επιπτώσεων των επενδύσεων σε REITs είναι ζωτικής σημασίας για τη μεγιστοποίηση των αποδόσεων. Εδώ είναι μερικά βασικά ζητήματα:

• Τακτικό Εισόδημα: Τα μερίσματα των REITs συνήθως φορολογούνται ως τακτικό εισόδημα, το οποίο μπορεί να είναι υψηλότερο από τον φορολογικό συντελεστή για τα ειδικά μερίσματα ή τα κεφαλαιακά κέρδη.
• Ειδικά Μερίσματα (Qualified Dividends): Ένα μέρος των μερισμάτων των REITs μπορεί να πληροί τις προϋποθέσεις για τον χαμηλότερο φορολογικό συντελεστή ειδικών μερισμάτων, αλλά αυτό είναι γενικά ένα μικρότερο ποσοστό.
• Φορολογητέο Εισόδημα από Μη Συναφείς Επιχειρηματικές Δραστηριότητες (UBTI): Η επένδυση σε REITs μέσω ενός λογαριασμού με φορολογικά πλεονεκτήματα, όπως ένας IRA, μπορεί μερικές φορές να ενεργοποιήσει το UBTI, το οποίο είναι φορολογητέο εισόδημα που προέρχεται από επιχειρηματικές δραστηριότητες που δεν σχετίζονται με τον σκοπό του συνταξιοδοτικού λογαριασμού. Συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό για να καθορίσετε εάν το UBTI ισχύει για την περίπτωσή σας.
• Παρακράτηση Φόρου από το Εξωτερικό: Η επένδυση σε παγκόσμια REITs μπορεί να υπόκειται σε παρακράτηση φόρου από το εξωτερικό στα μερίσματα, γεγονός που μπορεί να μειώσει την καθαρή σας απόδοση. Μπορεί να είστε σε θέση να διεκδικήσετε πίστωση φόρου εξωτερικού για να αντισταθμίσετε αυτούς τους φόρους.
• Πολιτειακοί και Τοπικοί Φόροι: Τα μερίσματα των REITs μπορεί επίσης να υπόκεινται σε πολιτειακούς και τοπικούς φόρους εισοδήματος.

Αποποίηση Ευθύνης: Οι φορολογικοί νόμοι υπόκεινται σε αλλαγές και διαφέρουν ανά δικαιοδοσία. Είναι απαραίτητο να συμβουλευτείτε έναν ειδικευμένο φοροτεχνικό για να συζητήσετε τη συγκεκριμένη φορολογική σας κατάσταση πριν επενδύσετε σε REITs.

Συμπέρασμα

Τα REITs προσφέρουν μια ελκυστική ευκαιρία για επενδυτές που αναζητούν παθητικό εισόδημα, διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου και έκθεση στην παγκόσμια αγορά ακινήτων. Κατανοώντας τους διαφορετικούς τύπους REITs, τα οφέλη και τους κινδύνους τους, καθώς και τις διάφορες επενδυτικές στρατηγικές, μπορείτε να δημιουργήσετε ένα επιτυχημένο χαρτοφυλάκιο REIT που ευθυγραμμίζεται με τους οικονομικούς σας στόχους. Θυμηθείτε να διεξάγετε ενδελεχή έρευνα, να διαφοροποιείτε τις επενδύσεις σας και να εξετάζετε το ενδεχόμενο να συμβουλευτείτε έναν οικονομικό σύμβουλο πριν λάβετε οποιεσδήποτε επενδυτικές αποφάσεις.

Τα αμοιβαία κεφάλαια επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, όταν προσεγγίζονται με μια καλά ερευνημένη στρατηγική, μπορούν να αποτελέσουν μια πολύτιμη προσθήκη σε ένα διαφοροποιημένο επενδυτικό χαρτοφυλάκιο, παρέχοντας δυνητικά μια σταθερή ροή εισοδήματος και μακροπρόθεσμη ανάπτυξη.